물류시설업에 대한 좁지만 가볍지 않은 생각

물류산업, 정확히는 물류시설업에 대해 알아봐야 할 일이 있어서 살펴보게 되었습니다. 물류 전문가가 아니어서 제가 생각하는게 좁은 생각이겠지만... 다른 분들의 의견을 듣고 싶어 글을 올려봅니다.

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1. 물류산업

좋은 산업입니다. 국가경제의 동맥이라고도 하고, 정부에서도 틈만 나면 물류선진화를 추진합니다. 이러한 물류산업은 점과 선의 연결이라는 특징을 갖습니다. 물류거점인 물류센터와 이를 연결하는 운송으로 이루어져 있습니다. 세부적으로 들어가면 물류업 내에도 많은 종류의 업종이 있습니다만 여기서는 거기까지는 언급하지 않겠습니다.

2. 창고업(물류시설업)

창고업이라고도 불리는 물류시설업은 물류를 구성하는 점과 선 중 점을 담당합니다. 단순보관업무를 뛰어넘어 물류와 관련한 제반 서비스를 제공하는 산업으로 성장해 나가는 비전을 갖고 있습니다. 덤으로 지가 상승시 높은 가격에 창고를 팔 수도 있다는...

문제는 이러한 덤이 덤이 아니라 주 목적인 업자들입니다. 창고업이 물류시설업이 아닌 부동산개발 사업이 되어 버린 이유입니다. 일단 물류창고를 만들어서 지가를 상승시키면 되다 보니, 우후죽순 창고가 생기고, 임대료는 낮아집니다.

2009년초 모 신문사에서 이제 임대료가 바닥을 다졌고, 2009년 부터 회복할 것이라고 했지만... 그렇게 되지 않았습니다. 동 신문사는 2010년에 들자 2009년이 최악이었고, 2010년에는 경기회복과 더불어 임대료가 회복될 것으로 예상을 합니다.

하지만 또 다른 신문사는 난개발의 결과 2012~2013년에 완공되는 복합물류단지를 걱정합니다. 수요가 회복되더라도 그 시점이 되면 공급과잉으로 인해 업계는 더욱 어려울 수 밖에 없기 때문입니다.

어느쪽도 틀리지 않았다는 시각도 존재합니다. 바닥을 뚫고 내려가느냐, 바닥을 치고 올라서느냐는 정해지지 않았고, 올해가 어느쪽이 되느냐 결정하게 되는 중요한 해라고 봅니다.

3. 임대료

올해 창고업이 등록제가 되면 보다 체계적인 데이터가 수집ㆍ축적 되겠지만 아직은 체계적인 자료가 부재합니다. 일부 언론매체에서 일회성으로 임대료 조사를 하기는 하지만 체계적이고 지속적이지 못합니다. 또한 최초 호가와 실제 체결가의 차이도 존재하기 때문에 정확한 수치도 알기 힘듭니다.

이코노미세계(http://economysegye.segye.com), 물류신문(http://www.klnews.co.kr) 등을 보면  다음과 같이 정리해 볼 수 있습니다.

우선 1990년대 중반 ~ 2000년대 중반입니다. 이 당시 임대료 추이를 보면, 지역마다 다르긴 하지만 평균 임대료가 거의 상승하지 못했다는 걸 알 수 있습니다.

수지지역은 1997년 30,000원에서 33,000원까지 갔다가 2004년에는 다시 30,000원 대였습니다. 분당지역도 이와비슷해서 1999년 30,000원에서 2000년초 33,000원까지 갔다가 2004년 30,000원 대였습니다. 용인지역도 1996년 30,000원에서 2004년 30,000원으로 동일한 수준입니다. 백암지역은 1996년 28,000원에서 1998년에는 외환위기로 23,000원으로 떨어졌다가 회복되어서 2004년에는 25,000원 수준이었습니다. 동탄지역은 1995년 34,000원이었으나, 1999년 30,000원으로 하락했다가 2000년에는 32,000원까지 회복되었습니다. 오산지역은 1996년 24,000원에서 2004년에는 27,000원으로 올랐습니다. 기흥지역은 2004년 25,000원~30,000원 수준이었습니다.

창고임대료는 각 지역마다 다를 뿐아니라 같은 지역이어도 창고시설과 위치 및 운영방법에 따라 차이가 있어서 정확한 기준 수치라고 볼 수는 없습니다.

그 이후인 2007년 기준으로 보았을 때 평균보관료는 1990년대 중반과 비슷한 수준이었습니다. 일반창고 임대료가 전국 평균 30,000원이고, 경기지역 평균은 27,000원이었습니다. 냉동냉장창고는 전국평균 47,000원, 경기지역 평균 47,000원이었으며, 위험물창고는 전국평균 39,000원, 경기지역 평균 20,000원이었습니다. 수도권에 있는 경기도 지역이 오히려 임대료가 낮은 수준인데 수요지와 인접해 있다는 지리적 장점에도 불구하고, 업체들의 경쟁심화로 인해 더 낮다고 합니다.

공급과잉으로 인한 어려움은 지속되었지만 금융위기로 인해 2008년 부터 임대료는 더욱 하락하게 됩니다. 상온창고는 이천지역의 Korea2000 창고가 25,000원 정도 호가되었습니다. 실제로는 2만원대 초반 수준이었을 것으로 이야기 됩니다. 오산지역은 2008.04월 27,000원 수준이었습니다. 냉동냉장창고는 이천지역이 2008년 초 평균 4만원대 중반 수준이었습니다. 2009년 초 상온창고 임대료는 수원•기흥•용인은 18,000원~27,000원, 이천•곤지암•안성은 15,000원~25,000원, 여주는 10,000원~13,000원 정도였습니다.

2009년 중반에도 지속적으로 하락하여 2009년초 평당 3만원대하던 일부 지역의 경우 하반기에는 2만원 이하까지 하락하기도 합니다. 수도권 지역 신축 창고가 계속 증가하면서 냉동냉장창고의 경우, 수요가 늘어났음에도 6만원대를 호가하던 임대료가 5만원대로 급락하기도 했습니다.

2010년에도 임대료는 바닥 수준입니다. 2010.02월 현재 이천 지역의 일부 상온창고 임대료는 1만원대 후반이라고 하고, 수도권 외곽지역의 임대료는 금융비용을 감당하기 위하여 1만원대 중반에도 임대를 준다고 합니다. 북천안IC 인접 물류창고는 10,000원에도 임대 가능하다고 까지 합니다.

그리고... 혼재해있는 2010년 이후의 전망. 2010년 중에는 점차 회복되지 않을까 조심스레 예상해 봅니다. 예상이라기 보다는 바램일지도...

4. 전망

이렇게 어려운 환경은 금융위기 이후 더딘 회복세도 한가지 이유가 되겠지만, 물류업계 내부적 문제가 더욱 크다고 합니다. 중소업체는 중소업체 대로 난립하며 가격인하를 이끌고 있고, 시설이나 규모에서 차이를 보이겠다는 대규모 물류단지는 물류단지대로 난개발 중 이기 때문입니다.

내부문제라고만 볼 수는 없겠군요. 부동산 투기하려는 사람, 펀드 등 금융자본, 지방자치단체, 그리고 외국계 자본까지... 외부에서 들어오는 돈들이 많으니. 이렇게 돈이 몰리면서 계획되지 않고, 정리되지 않고 만들어지는 물류센터 추진계획은 업계 전체를 어렵게 할 수 있습니다.

부동산 투기 목적의 참여자 + 펀드등 금융자본 + 지자체의 홍보성 개발 = 물류단지 난개발 → 물동량 부족 → 물량확보를 위한 리베이트 성행 → 물량확보가 용이한 대기업계 물류업체 유리 → 금융비용조차 감당하기 힘든 중소업체 폐업 → 구조조정을 통한 물류업 정리 → 공급 축소로 시장안정 → 대기업 위주의 물류업체 재편

정부가 구상하는 물류 선진화가 이런 모습일까요?