Core prime vs Non-core prime vs Core non-prime
금융위기 이후 뉴욕이나 런던과 같은 주요 지역 프라임급 위주로 상업용 부동산 가격은 빠르게 회복됩니다.
체감경기는 아직 금융위기 전 수준에 다다르지 못했는데 몇년 전 이미 금융위기 이전 수준을 넘어선 뉴욕과 런던의 오피스와 멀티패밀리 가격.
상업용 부동산의 버블 논란 속에 사람들은 말했습니다. 그래, core prime은 버블이 있을지 몰라. 하지만,
Non-core prime과 Core non-prime은 아직 가격 매력이 있어.
그러면, Non-core prime과 Core non-prime 중 어느 것이 좋은가?
땅은 움직일 수 없다며, 지리적 위치를 중시하는 사람들은 core 지역의 non-prime을 선호합니다. 빌딩 관리 잘 하는 곳만 잘 잡으면, 가치상승을 기대할 수 있다며.
Non-core 지역의 프라임을 선호하는 사람들은 두 부류로 나뉩니다. 1st tier 도시의 외곽과 2nd tier 도시의 중심부.
1st tier 도시의 외곽을 선호하는 사람들은 도시의 확장, 또는 core 지역의 팽창을 내세웁니다. 중심부의 가격이 오르면, 임대료를 버거워하는 임차인들이 조금씩 밖으로 물러나며, 주변부가 core 지역에 포함되는 현상이 발생한다는 것입니다. 임대료가 부담스럽지만, 아주 새로운 곳으로 옮기기도 힘들기 때문에.
혹자는 말합니다. (중국 등 이머징 국가 뿐만 아니라) 미국도 도시화가 진행되는 국가라며. 기계화, 자동화. 농사에도 점점 사람이 필요없고, 공장에도 점점 사람이 필요없어지면 IT, 금융, 헬스케어, 미디어, 엔터테인먼트 등을 찾아 도시로 갈 수 밖에 없으니.
2nd tier 도시가 낫다는 사람들은 변화의 흐름을 읽어서, 새로 뜨는 도시에 투자해야 한다고 말합니다. IT 붐으로 상승세를 탄 San Jose, San Francisco, 에너지 붐의 수혜 도시인 휴스턴 등을 예로 듭니다. 미국과 라틴 아메리카와 교류의 중심인 마이애미도 그 중 하나죠.
에너지 위기의 영향권에 있는 휴스턴, 지카 바이러스의 확산으로 중남미와의 교류가 급감하는 것 아니냐는 우려의 마이애미. 큰 영향은 없을 거라고는 하지만, 특히 에너지와 휴스턴에 대해서는 조심해야 하지 않을까 싶습니다.
ISIS 등의 무차별 테러, 슈퍼 엘리뇨로 인한 기상이변, 지카 바이러스 등 질병의 확산. 잠잠하지 않은 지구.
금융 쪽에서는 중국의 경기둔화, 일부 에너지 국가 및 기업들의 부도 우려 등 위기론이 지속됩니다.
다시 core prime.
버블 논란이 수년 동안 계속되었지만, 꾸준한 강세를 보여온 core prime. 비록 금융위기 시 충격을 피할 수는 없었지만, 가장 빠른 회복을 보인 자산군 중 하나. 이쪽을 선호하는 사람들은 경제가 불안할수록 core prime에 대한 비중을 늘려야 한다고 주장합니다. 빠른 회복력, 풍부한 유동성, 인플레이션에 대한 방어까지.
혹자는 core prime이야 말로 진정한 안전자산이고, 그런 점을 고려하면 오히려 아직 싼 편으로 볼 수 있다고 말하기도 합니다.
Core prime을 선호하는 또다른 사람들은 부동산 시장 역시 양극화를 걸을 것이라 주장합니다.
자본차익을 노리면, core prime을, 안정적 현금흐름을 원하면 다른 지역이나, 다른 등급이나, 다른 종류의 물건을.
하지만, 특정 투자안을 추천하는 건 아닙니다.
투자에 단 하나의 정답이란 건 없습니다.
맞고 틀리고가 아니라 저마다 장단점이 있고, 서로 다른 선호도의 차이가 있고, 수익률에 상응하는 리스크가 있습니다. 그 리스크를 쉽게 볼 수 있냐, 있기는 한데 좀처럼 찾지 못하냐의 차이가 있을 뿐.
Photo: Lower Manhattan by Ibagli at Wikimedia Commons (https://commons.m.wikimedia.org/wiki/File:Lower_Manhattan_Aerial.JPG) / Public domain