Occupancy Cost
전세계 일부 도시의 오피스 occupancy cost를 금융위기 전 최고 가격과 비교한 그래프입니다. 1이상이면 그때 보다 더 높은 수준이고, 1이하이면 아직 그 수준을 회복하지 못한 것입니다.
Occupancy cost는 임대료에 서비스 비용과 세금 등이 포함된 임차인이 부담하게 되는 총 비용입니다. 임대수익 측면에서는 임대료가 더 중요하겠지만, 임차인이 느끼는 부담 수준을 비교하기 위해서는 occupancy cost가 더 나은 지표입니다.
간단해 보이는 그래프지만, 사람마다 다른 해석을 합니다.
(유형 1) 1이하이거나, 1에 가까운 도시에 임대료 상승을 통한 투자 기회가 있다는 것이죠. Cap rate이나 net initial yield 등에서 추가 하락을 기대하기 어려운 상황에서 임대료가 저평가 되어 있는 도시 위주로 투자안을 찾아야 한다는 주장입니다.
(유형 2) 세상은 요동 속에 양극화가 심해질 수 밖에 없기에 1을 크게 상회하는 도시의 임대료는 더욱 상승할 것이고, 1을 하회하는 도시의 임대료는 계속 오르기 힘들다는 시각입니다.
(유형 3) 또다른 금융위기에 대한 우려를 살짝 담고 있습니다. 위기 시 빠른 회복세를 보이며, 안전 자산으로 부각된 뉴욕과 런던은 임대료의 추가 상승이든, cap rate의 하락이든 가치가 상승할 것으로 생각하며, 워싱턴DC나 서울처럼 안전자산으로 인정받지 못하며 occupancy cost가 상승한 도시는 거품이라고 봅니다. 그리고 1이하인 도시들은 상승도 하락도 제한적일 것으로 봅니다.
누가 맞는지는 지나봐야 알겠지만, 여러가지 관점에서 생각해 볼 필요는 있어보입니다.