얼마 전 올렸던 글의 수정판입니다. 가장 차이점은 글투라고나 할까요. 여러번 반복해 언급했듯 특정 투자안을 추천하거나, 깎아내릴 목적으로 쓰는 글이 아닙니다.
블랙스톤의 부동산 플랫폼 투자.
Buy it, fix it, sell it.
사서, 고친 후 판다.
매우 단순하지만, 블랙스톤의 운용철학이나 투자전략을 잘 나타내는 말입니다. 운용철학이 뭐가 그리 중요하냐고 하는 분들도 많지만, 외부 충격에 흔들림이 적으려면 그에 걸맞는 철학이 있어야겠죠.
크고 다양한 전략을 구사하는 펀드와 운용사인 만큼 할 수 있는 이야기는 많겠지만 지금은 전체 전략보다는 플랫폼 위주로 생각해 봤습니다.
GFC 이후 미국 경제는 급락합니다. 주위에 보면 이제 와서 자기는 미국 경기가 곧 회복될 줄 알고 있었다는 사람들이 많은데... 당시에는 그런 분위기가 아니었죠. 미국발 금융위기, 유럽 재정위기, 더블딥 공포.
그러다 보니 경기민감도가 높은 호텔산업은 더욱 힘들어 졌습니다. 고급 호텔은 고급 호텔 대로, 중저가 호텔은 중저가 호텔 대로.
이때 블랙스톤은 미국 경기가 회복되며, 중저가 호텔의 수요가 늘 것으로 판단합니다. 여행 수요 보다 업무출장 수요가 빨리 회복될텐데, 아직은 경기가 어렵기에 중저가 호텔에 대한 수요가 먼저 늘어날 것으로 본거죠.
부정적인 사람들은 경기회복이 어려울 것으로 보거나, 양극화로 중저가 호텔보다 고급호텔을 투자해야 한다고 봤습니다.
2012년 건별로는 규모가 작은 개별 건에 대한 투자 대신 블랙스톤은 플랫폼 투자의 개념으로 모텔6 체인을 인수합니다.
혹자는 무모하다고 평가하거나 이미 힐튼이라는 호텔을 인수한 상태에서 이번에 중저가 호텔을 추가 인수하는 거에 부정적 시각도 있었죠.
경기가 회복되면서, 블랙스톤은 모텔6 투자에서 좋은 성과를 얻게 됩니다. 하지만, 단지 경기회복이라는 운만 작용했던 건 아니죠.
지저분한 느낌으로 비슷한 모텔 체인 중에서도 낮은 급으로 생각되던 모텔6를 모던한 분위기로 바꾸고, 1회 용품 지급과 무료 아침식사를 없애는 등 fix it 전략을 구사해 가치를 올립니다. 개인적으로는 그래도 아침 주는게 좋은데... 어쨋든 블랙스톤의 전략은 통합니다.
당시 이미 보유하고 있던 힐튼도 플랫폼 투자의 일환이었습니다. 한참 버블이 높던 2007년 가을 힐튼 호텔 체인을 블랙스톤 56억 달러를 들이고, 차입 포함하면 총 260억 달러에 매입했었죠. 시기로만 보면 가장 버블이 심했던 금융위기 직전. GFC 기간 중 어려움을 겪습니다.
하지만, 2013년 공모를 통해 지분 일부를 처분하였고, 2014년 9월 블룸버그에는 '역사상 최고의 수익을 낸 거래(The Best Leveraged Buyout Ever)'라고 이름을 올립니다. 올해의 딜 정도가 아닌 사상 최고의 딜.
호텔만 관심을 가졌던 건 아닙니다. 모텔6를 인수했던 2012년, 단독주택 임대업을 위한 플랫폼으로 Invitation Homes도 만들었습니다. 그당시는 대부분 멀티패밀리를 보고 있을 때였습니다. 손과 발이 많이 필요하다보니 싱글패밀리 시장은 운용사 중에서 극히 제한되고 특화된 소수만 참여하고 있었습니다.
블랙스톤은 학군을 고려한 고급주택가 주택 위주로 매년 꾸준히 사서 약 4.8만개 정도의 주택을 보유하게 됩니다.
단독주택의 경우 exit이 가능할까? 제한된 참여자, 거대한 펀드. 사람들은 우려를 했죠.
하지만, 블랙스톤은 포트폴리오 일부를 나눠 파는 전략을 구사하며 일부 자산에 대한 exit을 성공적으로 합니다. 예를 들면 2015년에 아틀란타 8,600개 주택 중 1,300개 주택 포트폴리오를 매각한 것처럼.
또한, 오피스와 멀티패밀리의 강세 속에 저평가된 인더스트리얼 시장 투자를 위해 미국에서는 IndCor, 유럽에서는 LogiCor라는 플랫폼을 만들었습니다.
2010년 블랙스톤은 미국의 IndCor를 설립합니다. 당시는 산업시설이 그렇게 각광받던 때는 아니었죠. 하지만, 꾸준히 산업용 부동산을 매입하여, 2013년에는 미국에서 3번째로 큰 산업시설 보유회사로 성장합니다.
그러는 와중에 오피스, 멀티패밀리에 대해 가격 부담을 느끼고, 아마존 등 온라인 기업과 인터넷과 모바일 전자상거래 등이 이슈가 되며, 사람들이 미국의 산업시설에 대한 관심이 커지게 됩니다. 그렇게 가격이 오르자 블랙스톤은 2015년 IndCor를 81억 달러에 싱가폴 국부펀드인 GIC에 매각을 합니다.
블랙스톤이 절대 진리여서 블랙스톤은 잘 팔고, GIC는 뒤늦게 비싸게 샀다는 의미는 아닙니다. 앞으로 어떻게 될지는 모르니까요. 다만, 블랙스톤이 너무 크고 무거워졌다고 우려하는 시각도 있는데, 블랙스톤 역시 끊임없이 exit을 고민하고 있으며, 그 한 예라고 생각해서 언급했을 뿐입니다.
유럽의 LogiCor는 IndCor 보다 약간 늦은 2012년 설립되었습니다. 아직도 블랙스톤이 보유하고 있는 LogiCor는 영국, 독일, 스페인, 이탈리아 등의 산업시설을 매입하며 성장하고 있는 중입니다. Closed-end 펀드이다 보니 언젠가는 IndCor 처럼 매각하겠죠. 하지만, 아직은 팔 때가 아니라 성장을 지속할 때라고 보는 듯 싶습니다.
최근 블랙스톤의 투자 중 눈을 끄는 건 미국의 바이오(BioTech)-생명과학(Life Science) 플랫폼입니다. 2015년 가을, 블랙스톤은 BREP VIII이라는 펀드를 통해 BioMed라는 바이오 관련 부동산 보유 회사를 자기자본 49억 달러들여, 총 80억 달러에 인수합니다. 미국의 생명과학단지(Life Science Cluster)는 이전부터 있었고, 바이오나 헬스케어 분야에서 미국이 앞서가고 있으며, 주식 시장에서 바이오나 헬스케어 기업들이 이미 주요 테마가 되기는 했지만, 부동산에서는 특수한 물건이고, 비주류 시장입니다.
그런데 그곳에 이쪽에 특화된 틈새펀드가 아닌, 세계 최대 부동산 펀드가 거액을 투자했다는 사실에 자연스레 관심을 갖게 됩니다.
과거의 성공이 미래의 성공을 보장하는 건 아니지만, 끊임없이 남들 보다 앞서 플랫폼을 인수하거나 새로 만들어 온 블랙스톤의 생명공학 분야 투자. 어떤 전략으로 어떤 결과를 만들어 낼지 궁금해집니다.
1991년 처음 부동산을 투자하기 시작해서 2015년에는 930억 달러, 100조원 넘는 자산을 운용하고 있는 블랙스톤의 부동산 부문.
이전에 실패한 대형펀드와 달리 그냥 단지 크기만 한 운용사 그 이상이라고들 보는 블랙스톤. 크지만, 무겁지 않은 행보입니다.
Image: Big black stones on river shore by Hagerty Ryan, U.S. Fish and Wildlife Service at Wikimedia Commons (https://commons.m.wikimedia.org/wiki/File:Big_black_stones_on_river_shore.jpg) / Public domain