리츠와 부동산 투자기회
미국은 한국과 달리 리츠가 활성화되어 있습니다. 최근 미국 리츠의 주가가 리츠 보유 부동산 가치를 크게 하회하는 경우가 나타나고 있다고 합니다.
부정적으로 보는 쪽에서는 부동산 거품의 징조이며, 이제 곧 꺼질 거라고 우려를 합니다.
하지만 긍정적으로 보는 쪽에서는 리츠, 특히 상장 리츠는 부동산 가격의 영향도 받지만 주식시장의 영향을 받으며, 자산의 본질가치 보다 왜곡되거나 후행하는 경우가 많다고 보며, 오히려 저가 매수 기회라고 말하기도 합니다.
누가 맞냐 틀리냐를 떠나서 이로인한 투자기회가 생기게 됩니다.
리츠회사 입장에서는 보유 부동산의 가격이 더 오를 거라고 판단하더라도, 주주들의 항의때문에 보유자산 일부를 처분하여, 배당을 하게 됩니다. 이로 인해 부동산 equity 및 refinancing으로 인한 대출 참여 기회가 생겨납니다.
그리고 블랙스톤 처럼 자금력이 풍부한 펀드의 경우, 개별 부동산을 사는 것보다 프리미엄을 주고서라도 리츠회사를 사는게 유리하다고 판단하게 됩니다. 공개매수를 통해 프리미엄을 주고 사더라도, 개별 자산가치의 합보다는 싸기 때문입니다. [Buy it]
바이오메드 포트폴리오는 (1)의료/생명과학 산업과 (2)리츠라는 양쪽에서 저평가 되어 있는 부동산을 블랙스톤이 매입하여, (a)의료/생명과학 산업 성장이라는 매크로 플레이와 (b)개별자산 또는 포트폴리오 매각을 통해 저평가 리츠를 자산가치로 회수하는 전략을 추구하고 있는 걸로 생각됩니다. 이때 안정화가 되어 있는 자산은 바로 (b-1)매각을 하고[Sell it], (b-2)대수선이나 임차인 교체 등으로 가치를 올릴 수 있는 건들에 대해서는 가치 상승 전략을 거친 후[Fix it] 매각을 하게 됩니다. [Sell it]
Image: RGU Faculty of Health and Social Care building by Jackofhearts101 from Wikimedia Commons (https://commons.m.wikimedia.org/wiki/File:RGU_Faculty_of_Health_and_Social_Care_building,_April_2014.jpg) / Public domain