상업시설 (Retail)

상업시설 (Retail)
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부동산 섹터에 대한 전망들은 거의 비슷비슷합니다. 그냥 저 스스로 중간 정리를 하기 위해 적지만, 내용자체는 저의 예전 글이나 시장의 리서치 자료와 큰 차이는 없을 것입니다.
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전자상거래로 타격을 받았던 리테일 시설들은 코로나19로 더 큰 어려움을 겪었습니다. 다수의 기관투자자들은 아예 투자불가 섹터로 지정하고, 해외 부동산 펀드들은 리테일 비중을 아예 없애거나 줄이겠다는 거의 비슷한 이야기들을 했죠.
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하지만, 그래도 없어질 수 없는 섹터이기도 합니다. 또한, 선진국들은 백신 보급이 빨라지며 일부 리테일의 빠른 회복도 기대되고 있습니다.
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스트리트 몰
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리테일 전반적으로는 코로나19 이전부터 어렵고, 코로나19는 그 추세를 강화한 것 뿐이라고들 합니다.
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하지만, 추세적이 아니라 코로나19로 예상치 못한 충격을 받은 곳도 있는데 이 중 하나는 번화가의 스토리트 몰입니다. 미국 뉴욕의 맨하튼 5번가(5th Avenue), 중국 홍콩 코즈웨이 베이(Causeway Bay), 영국 런던의 뉴 본드 스트리트(New Bond Street), 프랑스 파리의 샹제리제 거리(Avenue des Champs-Élysées) 등 세계적으로 유명하고, 임대료도 비싼 거리는 다른 무언가가 없어도 그 자체가 체험시설이고, 그 자체가 관광명소입니다. 

백신 보급률이 높아지고, 치료제가 개발되면 억눌렸던 쇼핑과 여행 수요가 몰리면서 이러한 스트리트 몰은 빠르게 회복될 것으로 예상됩니다.

물론 많은 사람들이 예상을 하기에, 가격 자체도 변동이 거의 없긴 합니다.​
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우리나라 명동도 그러한 거리 중 하나라고 볼 수 있는데, 예전에는 일본, 코로나19 직전에는 중국이라는 특정 국가 여행객 의존도가 너무 높다는 취약점이 있습니다. 그리고, 현 시점만 보면 백신 보급율이 일본을 제외하면 선진국들 대비 미미하다는 점도 아직은 어려워 보입니다.

체험형 시설

그 자체가 체험시설이 되지 못하는 몰들의 경우, 체험시설을 유치하는 것이 오프라인 리테일 시설의 주요 테마였습니다. 대표적인 것이 유명 맛집 등 식음료 시설, 영화관, 게임룸 등 오락시설 등이 있었죠. 코로나19 이전 대부분 리테일 시설들의 환경변화에 대한 대응전략은 이 방향이었습니다. 하지만, 코로나19로 가장 타격을 받은 곳이 바로 이런 체험형 시설이었죠. 

대신 체험형 시설도 코로나19가 완화되면 빠르게 회복될 것으로 예상이됩니다.
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그로서리 스토어(Grocery Store)

체험형 시설과 함께 코로나19 이전 리테일 시설의 단골 메뉴는 신선식품을 취급하는 그로서리 스토어입니다. 신선식품은 온라인으로 대체가 되기 어렵다며, 주요 임차인으로 그로서리 스토어를 유치하려는 노력들이 많았죠.

우리나라는 마켓컬리로 촉발되어 다른 온라인-오프라인 사업자들도 뛰어든 신선식품 새벽배송 서비스가 있어서 코로나19 전에도 충분히 공감되지는 않았지만요. 그리고, 코로나19로 인해 해외 다른 나라에서도 신선식품이나 냉동식품이 온라인으로 대체될 수 있는 상품이라는 것을 알게 됩니다.

신선식품 등이 완전히 온라인으로 대체되지는 않겠지만, 코로나19가 완화되어도 온라인 점유율은 높은 수준을 유지할 것으로 예상됩니다.

지금까지는 리테일 안에서의 추세였으나, 그 외에 용도전환도 활발히 검토 중인 대안 중 하나입니다. 

주거 또는 주상복합시설
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도심의 주요 쇼핑몰들은 교통의 요지에 위치한 경우가 많습니다. 어려움을 겪고 있어도 입지적 장점은 유지됩니다. 코로나19 이전에 세계적으로 도심화 추세가 이어지면서 도심 내 주거수요가 증가하고 있었고, 쇼핑몰은 어려움을 겪다 보니 리테일 시설의 주거시설 또는 주상복합시설로 전환은 활발히 검토되고 있었습니다. 코로나19 이후에도 이러한 추세는 이어질 것으로 보입니다.

도심형 물류

우리나라는 대형마트에 대한 규제 등으로 대형마트의 어려움이 코로나19 이전부터 이어지고 있었습니다. 해외에서도 대형마트의 어려움이 커지고 있었지만 신선식품을 취급하고 있기에 타격은 제한적일 것이라고 보았습니다. 아마존이 홀푸드를 인수하는 등 신선식품을 취급하는 오프라인 마트가 경쟁력이 있다는 점이 부각되기도 했죠.

하지만, 위에서 언급한 바와 같이 신선식품 역시 온라인으로 상당부분 대체될 수 있다는 점을 보여주고, 공산품의 대체는 가속화되면서 대형마트 역시 어려움을 겪게 되었습니다.

동시에 온라인 상거래에서 빠른 배송을 위해서는 도심 내 물류센터에 대한 필요성은 증가합니다.  그런데, 도심의 높은 토지 가격과 가격을 떠나서 적당한 공간의 부족 등으로 도심 내 물류센터 부지를 찾기 어렵습니다. 도심형 물류센터로 가장 좋은 입지는 대형마트입니다. 

대형마트 등을 도심형 물류센터로 전환하는 것 역시 활발히 검토되고 있습니다.

 

Image: 5th Avenue, New York, United States | Photo by Chermel Porter on Unsplash

 

Image: Avenue des Champs-Élysées | Image by Alberto De la Rosa from Pixabay