글로벌 상업용 부동산 시장 관련 몇가지 이야기

글로벌 상업용 부동산 시장 관련 몇가지 이야기

미국의 오피스 시장

미국 오피스 시장은 전문가들도 여전히 모르겠다고 말을 합니다. 코로나19로 인해 전면 도입된 재택근무가 일상이 될지 코로나19가 완화되면서 사무실로 복귀할지가 중요한 포인트인데 그 부분이 여전히 확인되지 않고 있기 때문이죠.

백신 접종률이 높아지고, 사무실 복귀가 진행되고 있지만, 미국 오피스의 물리적 점유율은 여전히 낮은 상태입니다. 가장 높은 지역인 마이애미의 경우 70%까지 올라왔지만, 휴스턴 30%, 뉴욕 20% 정도로 여전히 낮은 편이며, 가장 낮은 샌프란시스코는 5%에 머물고 있다고 합니다.

어느 분은 그러시네요. 당장 자기네 회사도 언제 재택근무에서 회사출근으로 정책이 바뀔지 모르는데 시장을 알 수 있겠냐고. 성탄 연휴 때 이동도 많고 모임도 많다 보니... 아마 빨라도 성탄연휴 끝다고 추이를 지켜보면 내년 1월 중순까지는 회사 복귀가 어렵지 않을까라고 합니다.

그리고 나서 추이를 봐야지 전반적인 시장에 대해서도 알 수 있겠죠.

인플레이션과 트리플 넷

코로나19 이전 일부 한국 투자자들이 선호하던 부동산 시장은 우량 단일 임차인이 트리플 넷(NNN Lease) 조건으로 장기 임대차 계약을 체결한 오피스 빌딩이었습니다.

NNN은 관리비, 제세공과, 보험료 등을 임차인이 부담하는 계약 조건으로 건물 소유주 입장에서는 별도의 지출없이 정해진 임대료를 수취하기에 현금흐름이 안정적이라는 장점이 있습니다. 하지만, 임대료 상승조건이 없거나, 실제 물가상승율 보다 낮은 임대료 상승률로 인해 인플레이션 시기에는 가치가 낮아집니다.

공실률이 낮고 오피스 수요가 많다면 만기 전에 임대료 재협상을 요청할 수도 있겠지만, 현재와 같이 재택근무로 인해 사용 공간이 줄어드는 상황에서는 임대료 재협상을 요청 시 임차인이 임대료는 올리되 임차면적은 반이상 줄이겠다고 요구하기도 하기에 올리기가 쉽지 않죠. 채권처럼 안정적인 대신에 채권처럼 인플레이션에 취약하게 됩니다.

멀티패밀리

인플레이션이 우려되면 계약기간이 비교적 짧아서 물가상승분을 임대료에 반영할 수 있는 자산이 유리합니다. 멀티패밀리 등 주거시설이 그 대표적인 자산입니다.

한국도 주택 가격의 급등으로 이슈가 있는데, 정도의 차이는 있지만 대다수 국가에서 발생하고 있는 현상입니다. 코로나19로 인해 공급이 줄어들며 주거시설의 가격이 오르고 그러다 보니 자가소유 보다 임대주택을 더 많이 찾게 됩니다.

정확히는 주택의 절대적인 숫자가 부족하다기 보다 좋은 곳에 살고 싶은 요구가 많아지면서, 안 좋은데는 버려지는 빈집도 많아지면서 선호하는 지역의 주택은 부족하며 주택가격 및 임대료가 오르고 있죠. 주택 문제를 주택이나 담보대출로만 풀려고 하면 안되는 이유이죠.

주택을 소유하지 않은 실수요자 입장에서는 지금도 부담스러운 집값이나 임대료가 계속 오르고 있어서 사는게 힘들어 지는데... 투자자 입장에서는 투자 매력이 여전히 높은 상황입니다. 높은 인플레이션이 예상되더라도.

호텔

코로나19로 인한 격리조치가 해제되고 여행이 늘면서, 호텔 역시 회복이 예상되고 있습니다. 호텔의 경우 인플레이션으로 인한 물가상승을 바로 객실이용료(ADR)에 반영할 수 있기 때문에 회복과 물가상승이 동반될 경우 투자기회가 될 수 있다고 합니다.

물류시설

더이상 이야기할 필요가 없을 정도로 최근 가장 핫한 자산입니다. 전자상거래의 증가라는 구조적 변화와 코로나19로 비대면 쇼핑의 증가 등 장기로 보다 단기로 보나 물류시설에 대한 수요는 증가할 것으로 예상됩니다.

그러다 보니 작년과 올해를 보면 물류전문펀드들의 경우 안정적인 전략을 추구하는 Core 펀드들 조차 분기 수익률 7~8%, 연환산 수익률 20~30%를 내는 펀드들이 다수 있습니다.

여전히 미래에 대해 장밋빛 전망으로 많은 사람들이 투자를 하고 있는데, 단기적으로는 가격과 공급에 대한 이슈가 있을 거라고 말하는 사람들도 있습니다.

다만, 장기적으로 대부분 긍정적으로 보는 것 같습니다. 수요는 지속적으로 증가하되, 좋은 위치에 공급은 무한정될 수 없기 때문에.

데이터센터

부동산이냐, 인프라냐, 아니면 기업금융이냐라는 애매한 영역에 있는 데이터센터. 어느 쪽이든 관련있다고 주장할 수 있으면서, 동시에 어느 쪽에 포함시키더라도 기존 자산들과 다르게 접근을 해야 합니다.

시장이 막 커가는 단계로 데이테센터 전문 펀드들은 많지 않고, 있어도 경력이 길지 않습니다. 그러다 보니 시장의 유동성이나 원활한 Exit이 가능한지 검증되지 않았다는 사람들과 이제 시작되는 시장이니 조금이라도 빨리 들어가는게 더 큰 수익을 가져다 줄 수 있다는 사람들로 나뉩니다.

투자목적으로는 시작되는 단계이다 보니 데이터센터를 투자하려면 기존 자산인수가 아닌 개발물건을 투자해야 하며, 구글, 아마존 등과 같은 대형 임차인의 장기 임대차 계약이 있는 데이터센터의 경우 수익률이 낮습니다. 그렇다고 여러 작은 임차인들을 유치하는 경우는 기존 부동산 투자와는 다른 역량이 필요합니다.

인공지능, 메타버스, 가장자산 등의 발달과 함께 데이터센터 시장 자체는 커질 수 밖에 없습니다. 하지만, 투자대상으로 데이터센터는 또다른 영역입니다.