해외 부동산 대출펀드의 (-) 수익률

해외 부동산 대출펀드의 (-) 수익률

어느 분이 질문을 주셨는데, 답글로 남기려니 내용이 길어져서 독립된 포스트로 남깁니다.

담보가 있는 안전한 부동산 대출 펀드들 중에 에쿼티 펀드와 비슷하거나 오히려 높은 수익률을 보이는 펀드도 있습니다. 그리고, 꽤 큰 손실을 낸 펀드들도 있죠. 그러다 보니 왜 그럴까 궁금해하시는 분들이 있습니다.

제가 100% 다 안다고 할 수는 없지만, 몇가지만 말씀드리면 다음과 같습니다.

많은 펀드들이 대출만으로 충분한 수익률이 나오지 않기에 추가적인 수단을 사용합니다. 하나는 펀드의 대출이고, 또 하나는 메자닌이라고 부르는 일종의 후순위 대출입니다.

둘다 수익률을 부스터하는 지렛대 효과를 가져오는 레버리지의 사용이죠. 하지만, 수익률이 안 좋아지면 그만큼 펀드에 미치는 부정적 효과도 커집니다.

부동산 경기가 좋을 때에는 LTV 75~85%까지 대출을 일으켰는데, 부동산 가격이 하락하면 채무불이행이나 채무재조정과 같은 메자닌이나 후순위대출의 손실이 발생합니다. 이때 레버리지 효과로 손실이 커지게 되죠.

LTV 65~75% 구간에 투자했다면, 부동산 가격이 30% 하락할 경우 30% 손실이 아니라 관련 제비용 감안하면 원금 100%의 손실이 발생할 수도 있습니다.

또한, 시장이 안 좋아서 거래가 안 되는 경우 평가사가 산정한 부동산 가격은 그대로입니다. 하지만, 그 경우 대출이 가능한 LTV가 낮아지게 됩니다. 그때 주니어 메자닌 투자자와 같이 가장 후순위 대출자는 손실을 피할 수 없기도 합니다.

시장에서 보면, Equity 투자자들은 전략적 채무불이행을 발생시키기도 합니다. 다들 그런 것은 아니지만, 혹자는 선택할 수 있는 여러 전략 중 하나로 보기도 하죠. 이미 배당으로 원금회수가 끝났는데, 코로나19로 공실이 급격히 늘고 당분간 회복이 어려워 보이면 투자자들은 추가자금을 투자하기 보다 채무불이행을 선언하기도 합니다. 이 경우 대출이 지분으로 변경되어 채권자는 소유자가 되는데, 지분 투자자가 포기할 정도면 후순위 투자자는 전액, 중순위 투자자는 일부 또는 전액 손실을 보게 되는 경우가 많습니다.

그 외에 대출은 문제가 없는데, 고정금리 대출의 경우 금리가 상승하게 되면 평가손실이 발생하게 됩니다. 특히 국내 투자자들은 해외 부동산 대출 투자 시 확정된 금리를 선호해서 10년 만기, 고정금리, 메자닌 투자를 많이 했습니다. 이런 건들은 제대로 평가하면 손실이 나는 곳들이 있을 겁니다. 다만, 이런 평가손실은 금리가 하락하면 줄어들거나 이익이 되고, 만기가 가까워지면 손실도 이익도 모두 줄어들게 됩니다.

그런 측면에서 CMBS 비중도 중요합니다. 부동산 대출펀드 중에는 CMBS와 같은 시장성 유가증권을 아예 못하게 막고 사모대출만 투자하게 한 펀드도 있습니다. 반면, CMBS도 실질은 부동산대출이라며 투자를 허용한 펀드도 있고, 심지어 CMBS가 주요 투자전략인 펀드도 있습니다.

CMBS 자체도 여러 종류가 있습니다. 그 중 시장성 유가증권으로 분류되는 CMBS의 경우 고정금리 장기 채권도 많습니다. 특성이 고정 장기 채권이다 보니 비슷해서 금리 변동에 대출보다 민김합니다. 그러다 보니 비중이 높으면 금리 하락기에는 성과가 좋고, 반재로 금리 상승기에는 취약합니다.

비중이 높다고 할 수는 없지만 환 관련 손실도 있습니다. 미국 펀드나 영국 펀드 처럼 단일국가에 투자하는 펀드의 경우 해당 사항이 없지만, 여러 국가에 투자하는 경우 환율 변동의 영향을 받게 됩니다. 수익을 극대화한다고 환헤지를 안 하기도 하고, 환 헤지를 했어도 손실 가능성을 아예 없애지 못하기도 합니다.