코로나19와 오피스

코로나19와 오피스

상업용 부동산 시장에서 가장 크고 중요한 섹터는 오피스였습니다. 부동산의 특징 중 하나는 유일무이하다는 점입니다. 완전히 똑같은 대체재가 없으며, 거래도 빈번하게 일어나지 않기에 적정가격을 알기 어렵습니다.

상업용 부동산 중에는 그나마 오피스가 표준화에 가까웠죠. 많은 오피스들이 업무지구에 밀집해 있다보니 임대사례나 매매사례를 찾을 때, 똑같지는 않더라도 비슷한 입지나 상태의 비교대상을 찾기 수월했고, 그러다 보니 투자자가 더 많은 관심을 가지게 되었죠.

하지만, 코로나19 이후 가장 의견이 갈렸던 자산군이기도 하죠.

의견이 갈리게 되는 것은 (1)처음 겪는 상황이다보니 통계 자료가 없어서 객관적으로 이야기할 수 없고, (2)오피스를 더이상 하나의 동질적인 자산군으로 볼 수 없어졌기 때문입니다.

전세계적으로 이렇게 일시에 광범위하게 재택근무가 도입된 적이 없었고, 재택근무의 효과에 대해서도 의견이 갈리고 있기에 코로나19 이후 재택근무가 어느 수준으로 지속될지는 아무도 판단할 수 없습니다.

이는 업종이나 업무특성 마다 차이가 나기에 그러한 특성을 무시하고, 오피스라는 전체시장을 보게 되면 더 혼란스러울 수 밖에 없습니다.

충분한 통계자료가 없다보니, 심지어 같은 업종의 회사여도 회장의 개인 성향에 따라 재택근무의 지속여부가 달라지고 있습니다.

시장 전체적으로 볼 때에는 어쨋든 (1)오피스 전체 사용 면적은 축소될 것이고, (2)업종, 업무, 경영진의 성향 등을 고려해야 하는 임차인 리스크가 커지게 됨을 의미합니다.

이미 많은 해외 운용사들은 자신들의 포트폴리오에서 오피스와 Life Science/Media/Lab 오피스를 구분해서 표기하고 있습니다. 코로나19로 생명과학 산업이 부각되고, 집에만 있으며 영상매체에 대한 수요가 증가해서 그런 면도 있습니다만, 재택근무로 대체하기 어렵다는 특징도 있죠. 연구소나 스튜디오의 경우 재택근무도 어렵고, 다른 곳으로 이전하기도 일반 오피스만큼 쉽지 않습니다. 회계법인 등 일반 오피스들이 재택근무에 대한 공실 위험이 커지면서 Life Science/Media/Lab 오피스 등의 차별성이 더욱 부각되고 있습니다.

그리고, 오피스 시장의 또 하나 특징은 글로벌 테크 기업들의 성장입니다. 한국에서는 청년 실업문제가 심각하지만, 글로벌 테크기업들은 끊임없이 사람들을 뽑고 있고 임차공간을 확장하고 있습니다.

가장 재택근무에 앞장 설 것 같은 테크 기업이지만 기업에 따라 재택근무를 선호하기도 하고, 기피하기도 합니다.

재택근무를 기피하는 이유는 계속 신규 인력을 충원하는 입장에서 조직문화를 전파하기 위해서는 대면이 필요하고, 협업을 할 때 재택근무의 한계가 있고, 첨단기술이나 아이디어의 경우 보안상 이슈가 있기 때문입니다.

조직문화나 협업은 메타버스가 발달하면 재택근무를 하면서 메타버스에서 만나는 것이 더 효율적인 세상이 곧 올거라는 주장도 있기에 지켜볼 필요는 있을 겁니다.

미국에서 구글, 애플, 아마존 등 글로벌 테크 기업들의 특징 중 하나는 또다른 본사입니다. 늘어나는 인력을 하나의 본사에서 감당하지 못하면 아예 또다른 본사를 다른 주 다른 도시에 짓게 됩니다. 한참 성장하고 인력을 화충해야 하다보니 본사를 이전하는 것이 아니라, 제 2, 제 3의 본사를 새로 더 만드는 겁니다. 그렇게 되면 해당 도시는 인구가 유입되며 성장 도시로 변모하게 됩니다.

이유야 어떻든 전체적으로 오피스 사용 면적의 증가는 정체되거나 심지어 줄어들 수도 있는 것으로 예상되는데, 오피스 사용 면적을 늘리는 기업들은 성장하고 있거나 어떻게든 출근을 유도해야 하는 기업들이 위주가 될 겁니다. 또한, 부동산에서도 ESG 이슈는 갈수록 중요해지겠죠.

그러다 보면 '좋은 오피스'에 대한 선호는 갈수록 증가할 수 밖에 없습니다.