해외 부동산 대출펀드의 레버리지

해외 부동산 대출펀드의 레버리지

부동산 대출펀드 투자 시 레버리지를 잘 봐야하는데 서로 다른 펀드 간 레버리지 수준 비교가 쉽지는 않습니다. 다양한 방법으로 차입을 하다보니 에쿼티 펀드도 비교가 쉽지는 않습니다.

그런데, 부동산대출펀드는 제대로 파악하려면 더 어렵습니다.

에쿼티 펀드는 어떤 식으로 대출을 받는 차입금 합계와 순자산을 비교하면 됩니다. 100원짜리 펀드 A에서 투자한 부동산의 평균 LTV가 40%인데, 펀드에서 30원을 빌렸으면 실질 LTV는 70%입니다. 펀드 B는 평균 LTV 60%이고, 펀드 단에서 별도 차입이 없으면 실질 LTV도 60%이죠.

그리고, 트랜치를 아무리 복잡하게 나눠도 차주 입장에서는 차입의 시작 구간은 동일합니다.

하지만, 부동산 대출 펀드는 최대 LTV도 중요하지만 투자 대상 트랜치가 다르다 보니 시작점도 중요합니다. 거기에다가 대출펀드들은 자신들이 투자한 대출을 담보로 대출을 받기도 합니다. 부동산이 아닌 대출에 대한 대출이죠. 그리고, 요즘은 에쿼티 펀드든 대출 펀드는 많지는 않지만 간혹 미인출 약정금액을 담보로 대출을 받기도 하고, 펀드 신용으로 대출을 받기도 합니다.

굳이 비교하려면 못할 건 아닙니다. 실질 LTV가 아닌 시뮬레이션을 통한 예상 손실율을 산정하고 그것을 비교하면 됩니다.

시뮬레이션 방법은 막강합니다. 거의 모든 투자안을 예상 수익률과 손실율 뿐만 아니라 확률과 분포까지 구할 수 있죠.

하지만, 실무적으로는 원하는 결과를 정하고 거기에 맞춰서 인풋 데이터(input data)를 조정하는 경우가 더 많기에 그럴 듯하지만 실제로는 의미가 없는 경우가 더 많습니다. 인풋 데이터가 1~2개면 조정이 어렵지만, 인풋 데이터가 많아지면 제 3자가 보기에 더 정교해 보이면서 원하는 값이 나오도록 조절하기가 더 쉬워지죠.

그리고, 레버리지 관련 사항을 전부 밝히는 운용사와 임의로 일부를 숨기는 운용사가 있는 점도 비교 가능성을 떨어뜨립니다. 솔직히 모든 것을 밝힐수록 더많은 레버리지를 사용하는 것처럼 보일 수 있으니까요.

모든 운용사가 그런 것은 아니지만, 어느 운용사는 이전 시리즈 중 손실난 펀드 이야기할 때에는 숨겨진 레버리지까지 끌어내 밝히면서 당시 높은 레버리지로 인해 손실이 났지만, 그로부터 교훈을 삼아 지금은 그런 식의 복잡한 레버리지를 안 쓰고, 총 레버리지 수준도 낮아서 지금 판매하는 펀드는 그런 위험이 없다고 합니다.

그런데, 이전 펀드의 성과가 과도하게 좋다면 숨겨진 레버리지때문이라고 이야기는 안 하죠. 자신들 잘 투자해서 그런 것이고, 그것이 자신들의 경쟁력이라고 합니다.